Giảm giá nhà: Chính phủ phải chủ động vào cuộc

Giảm giá nhà: Chính phủ phải chủ động vào cuộc

Lê Ngọc Ánh Minh, Chủ tịch Điều hành Pacific Group

Trong những năm gần đây, Chính phủ Việt Nam đã đạt được những bước tiến quan trọng trong đầu tư công: xây dựng đường cao tốc, sân bay và các dự án năng lượng trọng điểm. Những công trình hạ tầng này không chỉ thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mà còn làm tăng giá trị đất đai, giảm chi phí vận chuyển và logistics, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận—các yếu tố gián tiếp nâng cao giá trị đầu vào của bất động sản.

Cụ thể:

• Tính đến tháng 9/2025, 2.476 km đường cao tốc đã đi vào khai thác, với mục tiêu 3.000 km vào cuối năm 2025 và 5.000 km vào năm 2030.

• Các dự án lớn về sân bay và năng lượng đã được hoàn thành hiệu quả nhờ mục tiêu rõ ràng, chỉ đạo mạnh mẽ của Chính phủ và quy trình triển khai thông suốt.

Trong khi đó, giá nhà ở đang tăng nhanh hơn thu nhập:

• Hà Nội: 70–80 triệu đồng/m² (+33% so với cùng kỳ năm trước, quý 3-2025)

• TP.HCM: ~75 triệu đồng/m² (+36% so với cùng kỳ năm trước)

Với mức thu nhập trung bình, các hộ gia đình phải tích lũy nhiều năm mới có thể mua được căn hộ khoảng 60 m².

Đề xuất: Chính phủ trực tiếp đầu tư nhà ở công từ 2026-2030

1. Phạm vi & quy mô

• Giai đoạn 2026-2030, Chính phủ chủ trì đầu tư công lớn vào nhà ở, đặc biệt phân khúc “nhà ở giá vừa túi tiền / bình dân”.

• Mục tiêu sản xuất khoảng 1 triệu căn mỗi năm, tổng cộng 5 triệu căn trong 5 năm – nhằm tăng nguồn cung nhanh, giảm áp lực lên thị trường nhà ở tư nhân.

• Thời hạn sử dụng đất cho nhà được xây dựng trong chương trình này là 99 năm, mô phỏng theo cách làm của Singapore, để người dân cảm thấy có quyền ổn định lâu dài.

2. Nguồn lực đất đai & cơ chế tài chính

• Chính phủ bố trí quỹ đất nhà nước, đất công quỹ “không đồng” (tức là không thu hồi với chi phí đền bù cao, hoặc với chi phí rất thấp) để thực hiện các dự án.

• Giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án này — hoặc cho phép trả hàng năm hoặc trả một lần nhưng với mức ưu đãi.

• Hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà — lãi suất ưu đãi, thời gian vay dài hơn.

3. Tổ chức sản xuất & phân phối

• Có thể giao cho các đơn vị nhà nước, doanh nghiệp nhà nước hoặc hợp tác công – tư, nhưng đảm bảo tính quy mô lớn, đồng bộ để tận dụng được lợi thế sản xuất hàng loạt, giảm chi phí đầu vào (vật liệu, nhân công, thiết bị). Khi đầu ra là một triệu căn mỗi năm, các nhà sản xuất vật liệu, nhà cung ứng, nhà thầu nhận được đơn hàng lớn và xác định tiến độ, họ sẽ tổ chức sản xuất lớn, từ đó kéo giảm chi phí sản xuất.

• Kiểm soát chi phí xây dựng, vận hành dự án: thiết kế chuẩn hóa, dùng vật liệu địa phương, quy hoạch đồng nhất.

• Ứng dụng công nghệ vật liệu mới, thân thiện môi trường, tái chế nhằm kéo giảm chi phí sản xuất. Lâu nay, ngành xây dựng mỗi khi đưa công nghệ mới vào ngành thì rất khó, nhiêu khê, nhiều rào cản và không ít nhà công nghệ nản, bỏ cuộc.

• Phân phối công khai, minh bạch, ưu tiên người có nhu cầu thực, thu nhập trung bình – tránh đầu cơ.

4. Mục tiêu giá & điều kiện thị trường

• Đặt chỉ tiêu: giá bán căn nhà phải nằm dưới mức 400 triệu đồng (hoặc tương đương theo giá thị trường từng vùng) trong phân khúc “nhà ở giá rẻ / vừa túi tiền”.

• Ưu tiên ở các đô thị vùng ven, thành phố cấp 2 & 3, nơi mà quỹ đất còn tương đối dồi dào nhưng giá hạ tầng vẫn còn thấp.

Vì sao tư nhân không đủ & Nhà nước phải can thiệp

• Tư nhân khi đầu tư nhà đất thường phải tính toán lợi nhuận cao vì chi phí đất, thuế, thủ tục, lãi vay đều cao; không thể nhắm vào phân khúc giá rẻ mà vẫn đạt lợi nhuận chấp nhận được.

• Có quá nhiều rào cản – thủ tục giải phóng mặt bằng, phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, chi phí tài chính gián tiếp... Theo bài báo của Tuổi Trẻ, có ~2.900 dự án bị “vướng thủ tục”, đẩy chi phí lên rất lớn. Do vậy, khi Chính phủ trực tiếp đầu tư rồi bán cho người dân thì các thủ tục thực hiện dự án sẽ rút gọn, nhanh chóng hơn hẳn so với giao cho tư nhân làm.

• Nếu Nhà nước lo phần “đầu vào” – đất đai, hạ tầng, quy chế thuế – thì giá nhà có thể hạ nhiều do giảm được các khấu hao không cần thiết.

Những khó khăn & rủi ro cần cân nhắc

Khi thực hiện dự án lớn như vậy, cần lưu ý:

1. Chi phí lớn & áp lực ngân sách. Đầu tư công với quy mô 5 triệu căn sẽ rất tốn ngân sách, nếu không có kế hoạch tài chính rõ ràng, sẽ ảnh hưởng tới cân đối ngân sách.

2. Chất lượng & bảo trì. Nếu sản xuất hàng loạt nhưng bỏ qua chất lượng xây dựng, công trình hạ tầng kém, sẽ dẫn tới lãng phí, khấu hao nhanh.

3. Quản lý & chống lạm dụng. Cần đảm bảo căn hộ thuộc phân khúc nhà ở công / bình dân không bị chuyển sang mục đích thương mại hoặc bị tích lũy đầu cơ.

4. Thủ tục hành chính & pháp lý. Phải rút ngắn thời gian phê duyệt, rõ ràng, minh bạch để tránh trì hoãn, đội chi phí.

5. Hợp tác giữa các cấp chính quyền. Trung ương, địa phương, các bộ ngành phải phối hợp tốt – từ quy hoạch, đất đai, thuế, cấp phép…

Thực trạng & kết quả của việc làm đường cao tốc

• Tính đến đầu tháng 9/2025, cả nước đã có khoảng 2.476 km cao tốc được đưa vào vận hành khai thác. 

• Mục tiêu năm 2025 là đưa vào khai thác 3.000 km đường cao tốc trên toàn quốc.

• Hiện nay có kế hoạch tới năm 2030 có khoảng 5.000 km đường cao tốc. 

• Ví dụ dự án đường bộ cao tốc Bắc-Nam phía Đông: tổng chiều dài khoảng 2.055 km; đã hoàn thành khoảng 1.206 km và phần còn lại đang thi công, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn tới. 

Như vậy, nhờ đặt mục tiêu rất rõ ràng (km cao tốc cần xây, thời hạn, phân giai đoạn), Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã điều hành quyết liệt, huy động được nhân lực – vật lực – nguồn lực tài chính lớn, giải phóng mặt bằng, tháo gỡ vướng mắc để đạt được con số cao tốc 2.400-2.500 km vào năm 2025, với mục tiêu 3.000 km.

Dựa vào các thành tích xây đường cao tốc, có thể đưa vào đề xuất những kiến nghị sau:

1. Đặt mục tiêu có số lượng căn nhà rõ ràng, ví dụ:

   • Đến hết năm 2026: 500.000 căn nhà bình dân công bố khởi công / hoàn thành.

   • Đến hết năm 2030: tổng cộng 5 triệu căn nhà.

2. Phân bổ theo vùng & cấp đô thị:

   • Một số vùng, thành phố trọng điểm có áp lực nhà ở cao (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng…) cần phần lớn số căn trong những năm đầu.

   • Các tỉnh thành khác cũng có chỉ tiêu phù hợp; sử dụng quỹ đất địa phương.

3. Đặt mốc tiến độ năm-năm:

   • Giống như đường cao tốc, chia nhỏ tiến độ hàng năm, hàng quý, có các “dự án thành phần” rõ ràng.

   • Có chiến dịch đặc biệt, ví dụ “500 ngày đêm thi đua hoàn thành x% số căn” để thúc đẩy.

4. Cơ chế đặc thù để xử lý nhanh các vướng mắc:

   • Giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép, quy hoạch, cấp nước, điện, hạ tầng… phải được ưu tiên.

   • Cơ chế xử lý nhanh các thủ tục hành chính, cơ chế đặc biệt nếu có trở ngại.

5. Tài chính, ưu đãi ngân sách:

   • Dự án đường cao tốc nhận vốn lớn từ ngân sách nhà nước; nhà nước có thể dành một phần ngân sách công để hỗ trợ sản xuất hàng loạt nhà ở công.

   • Ngân sách, nguồn vốn vay ưu đãi, các gói tín dụng nhà ở phải được thiết kế rõ ràng.

So sánh & bài học đối với đề xuất nhà ở công

Lấy kinh nghiệm từ việc xây cao tốc, ta có thể rút ra các bài học & áp dụng vào chương trình nhà ở công:

Dựa vào các thành tích xây đường cao tốc, đề xuất những kiến nghị sau:

1. Đặt mục tiêu có số lượng căn nhà rõ ràng, ví dụ:

   • Đến hết năm 2026: 500.000 căn nhà bình dân công bố khởi công / hoàn thành.

   • Đến hết năm 2030: tổng cộng 5 triệu căn nhà.

2. Phân bổ theo vùng & cấp đô thị:

   • Một số vùng, thành phố trọng điểm có áp lực nhà ở cao (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng…) cần phần lớn số căn trong những năm đầu.

   • Các tỉnh thành khác cũng có chỉ tiêu phù hợp; sử dụng quỹ đất địa phương.

3. Đặt mốc tiến độ năm-năm:

   • Giống như đường cao tốc, chia nhỏ tiến độ hàng năm, hàng quý, có các “dự án thành phần” rõ ràng.

   • Có chiến dịch đặc biệt, ví dụ “500 ngày đêm thi đua hoàn thành x% số căn” để thúc đẩy.

4. Cơ chế đặc thù để xử lý nhanh các vướng mắc:

   • Giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép, quy hoạch, cấp nước, điện, hạ tầng… phải được ưu tiên.

   • Cơ chế xử lý nhanh các thủ tục hành chính, cơ chế đặc biệt nếu có trở ngại.

5. Tài chính, ưu đãi ngân sách:

   • Dự án đường cao tốc nhận vốn lớn từ ngân sách nhà nước; nhà nước có thể dành một phần ngân sách công để hỗ trợ sản xuất hàng loạt nhà ở công.

   • Ngân sách, nguồn vốn vay ưu đãi, các gói tín dụng nhà ở phải được thiết kế rõ ràng.

Tham khảo một số quốc gia

Một số bài học rút ra & gợi ý cho Việt Nam

• Việc đặt mục tiêu rõ ràng theo giai đoạn (5 năm, 1 năm, hàng quý) là rất quan trọng — như Singapore đã làm với giai đoạn 2021-2025, Trung Quốc với Kế hoạch 5 năm, Hàn Quốc với mục tiêu đến 2030.

• Các Chính phủ có hệ thống theo dõi tiến độ, báo cáo thường xuyên, điều chỉnh kịp thời khi chậm.

• Sử dụng đất công, ưu đãi tài chính, ưu tiên cá nhân có nhu cầu thực, phân phối minh bạch — để tránh phân khúc nhà công bị đầu cơ hoặc sử dụng sai mục đích.

• Quy mô lớn giúp giảm chi phí từng căn — sản xuất hàng loạt, thiết kế chuẩn, quy mô ngân sách lớn, hợp tác vùng / địa phương.

Kết luận & kiến nghị

• Vì sao nhà sản xuất ô tô có thể bán chiếc ô tô dưới 400 triệu đồng mà nhà ở thì không? Ở các nước thì người dân phải có nhà rồi mới tính chuyện mua ô tô nhưng ở Việt Nam thì người thu nhập trung bình cao dễ dàng mua ô tô còn nhà thì rất khó? Khi Chính phủ trực tiếp đầu tư tương tự đầu tư hạ tầng giao thông trong thời gian vừa qua, chắc chắc Việt Nam có đủ nhà giá vừa túi tiền cho người dân.

• Giảm giá nhà không chỉ là vấn đề của thị trường, mà là vấn đề xã hội, ổn định – giấc mơ an cư cho người dân.

• Trong bối cảnh thị trường nhà ở tăng giá nhanh, chính sách thị trường (kích cầu, hỗ trợ tín dụng) là cần thiết, nhưng chưa đủ nếu không có sự can thiệp mạnh mẽ bằng đầu tư công.

• Chính phủ nên đưa dự án nhà ở công quy mô lớn vào kế hoạch phát triển quốc gia giai đoạn 2026-2030, với quỹ đất, chế độ tài chính ưu đãi, tổ chức sản xuất mạnh…

• Song song đó, cải cách thủ tục pháp lý, minh bạch trong quản lý, chống đầu cơ… là yếu tố quyết định để dự án đạt hiệu quả thực tế, giúp giảm giá nhà thật sự chứ không chỉ là con số trên giấy.