TSE Cash Markets, Hướng dẫn nhanh về J-REIT Markets
Thị trường REIT của Nhật Bản là thị trường lớn thứ hai trên thế giới, sau thị trường lớn hơn nhiều là Hoa Kỳ. Được hình thành sau khi REITs của Hoa Kỳ được tạo ra vào những năm 1960 dành cho các nhà đầu tư cá nhân để hưởng lợi từ các khoản đầu tư bất động sản quy mô lớn, REITs của Nhật Bản (J-REITs) xuất hiện lần đầu tiên vào tháng 11 năm 2000 và thị trường niêm yết được thành lập vào tháng 3 năm 2001. Giao dịch trên thị trường bắt đầu vào tháng 9 với hai phát hành và vốn hóa thị trường là 240 tỷ yên.
Ngày nay, Nhật Bản tự hào có 61 vấn đề được niêm yết, với tổng vốn hóa thị trường hơn 17 nghìn tỷ yên (tính đến tháng 11 năm 2022).
Nguồn: TSE, Bloomberg, Trang web của từng Sở giao dịch *Tính đến tháng 3 năm 2021
Nguồn: TSE *Tính đến cuối tháng 6 năm 2021
Việc mua J-REIT của Ngân hàng Nhật Bản (BOJ) như một phần của các biện pháp nới lỏng tiền tệ được cho là đã giúp giảm bớt sự biến động của thị trường. BOJ đã mua các đơn vị đầu tư của J-REIT từ tháng 10/2010 với hạn mức mua vào khoảng 50 tỷ yên.
Để đối phó với trận động đất lớn ở phía Đông Nhật Bản, cuộc khủng hoảng nợ châu Âu và các tác nhân gây rối loạn thị trường khác, BOJ đã nâng giới hạn. Vào tháng 3 năm 2021, BOJ đã loại bỏ mức mua hàng năm 90 tỷ yên vào tháng 3 năm 2021, chỉ để lại giới hạn mua trên 180 tỷ yên và ủy quyền mua tập trung khi đơn giá đầu tư giảm mạnh.
Nguồn: TSE
Tính năng thị trường J-REIT
J-REIT được phân loại thành sử dụng một lần (dành riêng cho các thuộc tính sử dụng một lần) và sử dụng nhiều lần (J-REIT với danh mục các thuộc tính sử dụng nhiều lần). Loại thứ hai được chia thành "danh mục đầu tư kết hợp" sẽ đầu tư vào các bất động sản có hai mục đích sử dụng và "danh mục đầu tư toàn diện", đầu tư vào các bất động sản có ba mục đích sử dụng trở lên hoặc không hạn chế các loại hình sử dụng.
J-REITs chuyên về tài sản sử dụng một lần đầu tư vào tài sản cho các mục đích sử dụng cụ thể, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng, tài sản dân cư, cơ sở bán lẻ, cơ sở hậu cần, khách sạn và cơ sở chăm sóc sức khỏe. J-REITs với danh mục đầu tư kết hợp sẽ đầu tư vào các tài sản như phát triển văn phòng/bán lẻ. Những người có danh mục đầu tư toàn diện sẽ đa dạng hóa các khoản đầu tư vào tài sản cho nhiều mục đích sử dụng, bao gồm tòa nhà văn phòng, tài sản dân cư và tài sản bán lẻ.
Các tòa nhà văn phòng chiếm phần lớn tài sản theo mục đích sử dụng, khoảng 40% tổng số tài sản do J-REIT quản lý, tiếp theo là các cơ sở hậu cần và cơ sở bán lẻ.
Nguồn: TSE *Tính đến tháng 7 năm 2021, tỷ lệ giá trị mua lại
Các nhà đầu tư của J-REIT phần lớn được chia thành các nhà giao dịch “độc quyền”, chẳng hạn như các công ty chứng khoán và những người khác giao dịch trên tài khoản của họ, và các nhà giao dịch “môi giới” được các nhà đầu tư ủy thác giao dịch thay cho họ. Các giao dịch môi giới chủ yếu được thực hiện cho các nhà đầu tư “cá nhân” và “nước ngoài”. * Gần đây, các nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 70% giao dịch môi giới, cho thấy họ dẫn đầu thị trường J-REIT.
* Nhà đầu tư cá nhân là người trong nước. Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân/công ty/tổ chức không cư trú tại Nhật Bản.
Nguồn: TSE
Mặt khác, tỷ lệ nắm giữ theo loại hình nhà đầu tư, dựa trên giá trị nắm giữ (tỷ lệ giá trị nắm giữ của từng loại trên tổng giá trị nắm giữ) cho thấy các ngân hàng ủy thác có tỷ trọng lớn nhất, ở mức 44,0%, tiếp theo là các tổ chức nước ngoài, v.v. là 24,5%, cá nhân và đối tượng khác là 7,8% và tập đoàn kinh doanh, v.v. là 8,3% tính đến ngày 28 tháng 2 năm 2021.
Hầu hết các khoản nắm giữ của ngân hàng ủy thác là quỹ ủy thác đầu tư, chiếm 34,7% tổng giá trị nắm giữ của họ. Bởi vì nhiều người sử dụng ủy thác đầu tư là các nhà đầu tư cá nhân, có thể lưu ý rằng các nhà đầu tư cá nhân cũng có sự hiện diện nhất định trên thị trường J-REIT về giá trị nắm giữ.
Nguồn: TSE
Nguồn: TSE
ETF J-REIT
Ngoài việc đầu tư vào các J-REIT riêng lẻ, các nhà đầu tư cũng có thể đầu tư vào các quỹ giao dịch trao đổi (ETF) đầu tư vào nhiều J-REIT. Các ETF J-REIT được niêm yết bao gồm mười ETF được liên kết với Chỉ số TSE REIT, một ETF được liên kết với Chỉ số J-REIT năng suất cao của Nomura, ba ETF được liên kết với Chỉ số cốt lõi TSE REIT, một ETF được liên kết với Chỉ số tập trung hậu cần TSE REIT và một quỹ ETF được liên kết với Chỉ số Nikkei ESG-REIT (kể từ ngày 30 tháng 6 năm 2021). Danh sách hiện tại có tại https://www.jpx.co.jp/english/equities/products/etfs/issues/01-07.html.
J-REIT ETF cung cấp nhiều vấn đề hơn trong đó các nhà đầu tư có thể đầu tư với số tiền nhỏ hơn so với đầu tư trực tiếp vào các vấn đề riêng lẻ của J-REIT. Đầu tư vào J-REIT ETF có nghĩa là đầu tư gián tiếp vào tất cả các vấn đề riêng lẻ có trong các chỉ số liên quan đến J-REIT. Như vậy, nhà đầu tư có thể đầu tư đa dạng vào nhiều loại bất động sản với số lượng nhỏ.
Ngoài ra, trong khi các đợt phát hành riêng lẻ của J-REIT phải tuân theo các quy định về giao dịch nội gián kể từ tháng 4 năm 2014, các quỹ ETF của J-REIT lại bị loại trừ khỏi các quy định tương tự. Giống như trường hợp đầu tư trực tiếp vào các đợt phát hành riêng lẻ của J-REIT, quỹ ETF J-REIT mang lại lợi tức phân phối ổn định và tương đối cao. Do những yếu tố này và các yếu tố khác, đầu tư vào quỹ ETF J-REIT hiện đang được mở rộng, chủ yếu là giữa các tổ chức tài chính.
Nguồn: TSE
Thị trường kỳ hạn J-REIT
Sở Giao dịch Chứng khoán Osaka (OSE), một bộ phận của Japan Exchange Group, cung cấp giao dịch tương lai với Chỉ số TSE REIT làm tài sản cơ bản (TSE REIT Index Futures). Hợp đồng tương lai của J-REIT cho phép các nhà đầu tư tổ chức và các nhà đầu tư khác có đơn vị đầu tư trên nhiều vấn đề của J-REIT có cơ hội phòng ngừa biến động giá trong toàn bộ thị trường J-REIT do điều kiện kinh tế thay đổi.
TSE REIT Index Futures đóng góp vào sự ổn định và mở rộng thị trường J-REIT thông qua các giao dịch chênh lệch giá giữa TSE REIT Index Futures và các đơn vị đầu tư J-REIT. Thanh khoản trên thị trường tương lai đang mở rộng do các biện pháp thúc đẩy thị trường của OSE, chẳng hạn như giới thiệu hệ thống tạo lập thị trường (MM) để cung cấp thanh khoản.
Sơ lược về Hệ thống Futures MM
Gần đây, khối lượng giao dịch và số lượng hợp đồng trên TSE REIT Index Futures có xu hướng tăng lên cùng với sự mở rộng của thị trường J-REIT.
Nguồn: OSE
Về khối lượng giao dịch theo loại nhà đầu tư, giao dịch của các công ty môi giới chiếm hơn 60% khối lượng giao dịch, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài chiếm 60% khối lượng giao dịch bằng tiền mặt J-REITs, nhưng chỉ khoảng 12% trong tương lai.
Nguồn: OSE
OSE sẽ tiếp tục nỗ lực cải thiện tính thanh khoản hơn nữa bằng cách cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư nước ngoài và giới thiệu các nhà tạo lập thị trường.
