So sánh vai trò và đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam và Nhật Bản

Bất động sản là trụ cột của cả hai nền kinh tế, nhưng đang vận hành trong những bối cảnh và chu kỳ phát triển khác nhau

Ngày 17 tháng 8 năm 2026

Annie Nguyễn

1. Vai trò của bất động sản trong GDP

Việt Nam

• Năm 2025, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,5 - 4,5% GDP.

• Ngành xây dựng đóng góp khoảng 6 - 7% GDP.

• Tổng đóng góp trực tiếp và gián tiếp của ngành bất động sản và xây dựng ước tính khoảng 11% GDP, là một trong những trụ cột quan trọng nhất của nền kinh tế.

• Tính riêng năm 2025, lĩnh vực này đóng góp 2,01% vào tăng trưởng GDP chung, và con số này tiếp tục tăng trong quý 1/2026.

• So với các nước như Trung Quốc (21% GDP) hay Thái Lan (13% GDP), dư địa phát triển của ngành bất động sản Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Nhật Bản

• Ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn và ổn định trong GDP, khoảng 12,7% GDP danh nghĩa trong năm 2024.

• Giá trị danh nghĩa của ngành đạt khoảng 80,4 nghìn tỷ Yên.

• Tỷ lệ đóng góp rất ổn định trong những năm gần đây (2020-2024): lần lượt là 12.7%, 12.8%, 12.8%, 12.7%, và 12.7%.

• Lưu ý đặc thù: con số này bao gồm cả "tiền thuê nhà ảo" (imputed rent) cho những ngôi nhà mà chủ sở hữu đang tự sử dụng, khiến tỷ trọng GDP của ngành cao hơn so với việc chỉ tính các hoạt động mua bán, cho thuê thực tế.

So sánh

2. Xu hướng giá và đặc điểm thị trường

Việt Nam

• Giá tăng mạnh: Trong 5 năm (đến 2024), giá bất động sản tăng 59% - cao hơn nhiều so với Mỹ (54%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%).

• Lợi suất cho thuê thấp: Chỉ khoảng 4% do giá tăng nhanh hơn tiền thuê.

• Chu kỳ phát triển mới từ 2026: Sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc (2024-2025), thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Đầu cơ lướt sóng nhường chỗ cho đầu tư giá trị, tập trung vào dòng tiền thực, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực tế.

• Động lực từ hạ tầng và thể chế: Đầu tư công tăng gấp 2,7 lần, tập trung vào cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị. Các luật mới (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Đầu tư, Xây dựng) được ban hành và sửa đổi đồng bộ nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung.

• Nhà ở xã hội thành trụ cột: Hơn 657.000 căn đang triển khai với các chính sách ưu đãi mới (nâng trần thu nhập người mua, hạ lãi suất, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia).

• Nhu cầu thực và sở hữu nhà: Tỷ lệ sở hữu nhà tại Việt Nam đạt 90%, cao hơn Singapore (88%), Mỹ (66%). Dân số vàng và đô thị hóa nhanh là động lực nhu cầu mạnh mẽ.

Nhật Bản

• Tăng nóng cục bộ tại đô thị lớn: Giá nhà tại Tokyo và các thành phố lớn tăng mạnh. Trong 5 năm (đến 2024), giá bất động sản tăng 41%. Đà tăng đến từ nhu cầu tập trung tại đô thị, dòng vốn nước ngoài, thiếu hụt lao động xây dựng và chi phí vật liệu leo thang.

• Chưa phải bong bóng toàn quốc: Khác với thập niên 1980, Nhật Bản hiện nay không có bong bóng toàn quốc vì dân số đang giảm và suy giảm tại vùng nông thôn. Rủi ro chỉ tập trung tại các đô thị lớn.

• Bài toán kiểm soát: Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, ảnh hưởng khả năng chi trả của người dân. Vấn đề đặt ra là kiểm soát rủi ro cục bộ, bảo đảm ổn định thị trường mà không cản trở tăng trưởng.

• Thị trường hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài: Môi trường pháp lý ổn định và nhu cầu du lịch phục hồi mạnh giúp bất động sản Nhật Bản tiếp tục thu hút dòng vốn quốc tế, với các loại hình phổ biến như văn phòng trung tâm Tokyo, khách sạn, resort Niseko.

3. Tổng kết so sánh

Tóm lại

Việt Nam và Nhật Bản đều có thị trường bất động sản đóng vai trò trụ cột trong nền kinh tế, với tỷ trọng GDP ở mức cao và ổn định. Tuy nhiên, mỗi nước đang đối mặt với những thách thức và có những định hướng phát triển khác nhau:

• Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển năng động với tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số vàng và nhu cầu sở hữu nhà cao. Thị trường đang nỗ lực chuyển từ tăng trưởng nóng sang phát triển bền vững, tập trung vào nhà ở xã hội, hoàn thiện thể chế và đầu tư hạ tầng.

• Nhật Bản là thị trường trưởng thành với tỷ trọng GDP ổn định, đối mặt với bài toán kiểm soát tăng nóng cục bộ tại các đô thị lớn trong bối cảnh dân số suy giảm và già hóa, đồng thời vẫn thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài nhờ môi trường pháp lý ổn định.

Cả hai thị trường đều là những điểm sáng trong khu vực Châu Á, nhưng đang vận hành theo những quy luật và đối mặt với những thách thức rất khác nhau, phản ánh đúng giai đoạn phát triển kinh tế và đặc điểm nhân khẩu học của mỗi quốc gia.