Nhà đầu tư Việt Nam và cơ hội đầu tư bất động sản tại Nhật Bản: Khung pháp lý, tài chính và thuế
Tác giả: Matsumoto Tetsuro, District Co., Ltd, đối tác chiến lược của Pacific Group
Ngày 31 tháng 1 năm 2026
Nhật Bản đang nổi lên như một điểm đến đầu tư bất động sản ngày càng được quan tâm bởi các cá nhân và doanh nghiệp Việt Nam. Theo khung pháp lý hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm nhà đầu tư Việt Nam, được phép sở hữu bất động sản tại Nhật Bản theo cơ chế tương đương với nhà đầu tư trong nước, do Nhật Bản không áp dụng hạn chế sở hữu dựa trên quốc tịch.
Về mặt quản lý nhà nước, sau khi hoàn tất giao dịch, nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện thủ tục thông báo hậu giao dịch theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương (FEFTA). Đồng thời, các nhà đầu tư không cư trú thường phải chỉ định đại diện thuế tại Nhật Bản để thực hiện nghĩa vụ kê khai và làm việc với cơ quan thuế.
Từ góc độ tài chính, việc tiếp cận nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng Nhật Bản đối với nhà đầu tư không cư trú hoặc pháp nhân nước ngoài còn hạn chế. Do đó, nhiều giao dịch được thực hiện theo hình thức thanh toán toàn bộ bằng vốn tự có hoặc vay từ các ngân hàng ở nước ngoài.
Về thuế, thu nhập cho thuê và lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản tại Nhật Bản đều chịu thuế tại Nhật. Tiền thuê trả cho nhà đầu tư không cư trú, về nguyên tắc, chịu thuế khấu trừ 20,42% trên doanh thu gộp, tuy nhiên mức thuế này có thể được điều chỉnh nếu áp dụng Hiệp định tránh đánh thuế hai lần Nhật Bản – Việt Nam và thực hiện đúng thủ tục.
Trong thực tiễn, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn cấu trúc GK–TK, theo đó một pháp nhân GK tại Nhật trực tiếp sở hữu bất động sản, còn nhà đầu tư nước ngoài tham gia với tư cách nhà đầu tư TK. Cấu trúc này được ưa chuộng nhờ hiệu quả quản lý thuế, tính linh hoạt trong vận hành và khả năng tương thích với tài trợ vốn. Với các giao dịch quy mô lớn, cấu trúc TMK cũng có thể được cân nhắc, dù chi phí thiết lập và tuân thủ cao hơn.
Đối với trường hợp sở hữu trực tiếp từ nước ngoài, khi nhà đầu tư không cư trú bán bất động sản cho bên mua là pháp nhân hoặc cá nhân Nhật Bản, bên mua có nghĩa vụ khấu trừ 10,21% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Khoản khấu trừ này không phải là thuế cuối cùng; nhà đầu tư phải nộp tờ khai thuế để xác định lãi hoặc lỗ thực tế và thực hiện hoàn thuế hoặc nộp bổ sung nếu cần.
Do tính chất phức tạp của đầu tư xuyên biên giới, việc tham vấn sớm với các chuyên gia pháp lý và thuế tại Nhật Bản là yếu tố then chốt nhằm đảm bảo tuân thủ và tối ưu hóa cấu trúc đầu tư.
