Đồng yên cho Nhật Bản: Các nhà đầu tư Singapore bơm tiền vào khách sạn khi du lịch bùng nổ
Hilton Tokyo Odaiba là một phần của Japan Hotel Reit Advisors có trụ sở chính tại Singapore. ẢNH: ĐỐI TÁC SC CAPITAL
TOKYO – Từ các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết và nơi nghỉ dưỡng bên bờ biển đến các khách sạn trong thành phố và những ngôi nhà bỏ trống ở nông thôn, các nhà đầu tư Singapore có đồng yên để mua các khách sạn ở Nhật Bản để kiếm tiền từ sự bùng nổ du lịch của nước này.
Họ nói với The Straits Times rằng đất nước này có tiềm năng rất nóng và vẫn có giá trị tuyệt vời về tiền bạc, đồng thời đưa ra rào cản gia nhập thấp cho người nước ngoài.
Điều này xảy ra bất chấp đợt tăng lãi suất chính sách tiền tệ đầu tiên sau 17 năm của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản vào ngày 19 tháng 3, sau đó là dữ liệu một tuần sau đó cho thấy giá đất ghi nhận mức tăng lớn nhất trong hơn 30 năm vào năm 2023.
Ken Chan, 46 tuổi, người sáng lập Patience Capital Group (PCG), nói với ST: “Nhật Bản có thể sẽ trở nên đắt đỏ hơn và điều đó nên xảy ra - bởi vì nó vẫn còn quá rẻ”. Quỹ sở hữu 350ha đất, chủ yếu ở Myoko ở Niigata, bao gồm cả đường trượt tuyết dài thứ hai đất nước với chiều dài 8,5km.
Tập đoàn Patience Capital có trụ sở tại Singapore sở hữu 350 ha đất ở Myoko, Niigata. ẢNH: REUTERS
“Câu hỏi đặt ra là liệu người nước ngoài có đến vì nó đắt hơn không? Tôi nghĩ câu trả lời là không. Ông Chan, người từng đứng đầu quỹ đầu tư quốc gia Singapore GIC tại Nhật Bản, cho biết ngay cả khi giá tăng 20 (%) đến 30% thì vẫn rất rẻ.
Tâm lý lạc quan đó đã đưa Singapore trở thành nhà đầu tư bất động sản hàng đầu của Nhật Bản vào năm 2023.
Các giao dịch trị giá hàng triệu đô la đã được ký kết, với những công ty mới như IMC Pan Asia Alliance Group và Anglo Fortune Capital Group thực hiện các giao dịch mua đầu tiên tại Nhật Bản, trong khi các nhà đầu tư lâu năm như GIC và SC Capital Partners mở rộng danh mục đầu tư tại Nhật Bản.
SPH Media Limited, các công ty và chi nhánh liên quan cũng như các đại lý và nhà cung cấp dịch vụ được ủy quyền của họ.
tiếp thị và khuyến mãi.
IMC là một tập đoàn công nghiệp và vận tải biển cũng có hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản – IMC đồng phát triển khu phức hợp Suntec City của Singapore – và gần đây đã mạo hiểm đầu tư vào lĩnh vực khách sạn. Vào năm 2017, họ đã khai trương “khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe” đầu tiên, Sangha Retreat by Octave, tại Tô Châu, Trung Quốc.
Vào tháng 5 năm 2023, họ mua một khu đất rộng 30.000 m2 ở Kawana thuộc Bán đảo Izu của Shizuoka với tầm nhìn bao quát ra bờ vịnh.
Giám đốc chiến lược James Ong, 44 tuổi, nói với ST rằng IMC đặt mục tiêu xây dựng một thương hiệu khách sạn tại Nhật Bản, với khu nghỉ dưỡng Kawana sẽ mở cửa vào khoảng năm 2028, cung cấp khoảng 50 phòng và biệt thự.
IMC hiện đang xem xét các bất động sản ở Hokkaido và Tokyo. Ông Ong cho biết: “Nhật Bản có thị trường du lịch nội địa phát triển mạnh mẽ và đứng đầu danh sách các điểm đến nghỉ dưỡng của du khách quốc tế. Người Nhật cũng ngày càng chú ý đến hạnh phúc, đi đôi với việc sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn.”
Khung cảnh bên bờ vịnh ở Kawana, Shizuoka, nơi Tập đoàn IMC Pan Asia Alliance mua lô đất rộng 30.000 m2 với mục tiêu mở khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe cao cấp vào năm 2028. ẢNH: IMC PAN ASIA ALLIANCE GROUP
Trong khi IMC muốn xây dựng thương hiệu của riêng mình thì công ty tư vấn đầu tư bất động sản Anglo Fortune Capital Group lại tham gia với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận. Cho đến gần đây, Anglo Fortune đã đầu tư độc quyền vào London, nơi công ty giao dịch số bất động sản trị giá hơn 1 tỷ bảng Anh (1,7 tỷ đô la Singapore) trước khi môi trường đầu tư bắt đầu trở nên tồi tệ.
Giám đốc điều hành Kin Lee, 49 tuổi, mô tả Anglo Fortune là một “nhà đầu tư thầm lặng” làm việc với các thương hiệu khách sạn nổi tiếng. “Lý do bạn chưa bao giờ nghe nói đến chúng tôi là vì khách hàng của chúng tôi thích như vậy – mọi thứ chúng tôi làm đều rất im lặng, rất kín đáo.”
Ông Lee, người đã mua bất động sản Nhật Bản đầu tiên của công ty đầu tư vào tháng 2 năm 2023, đang chuyển sang thương vụ thứ năm vào tháng 4 năm 2024. Trong số các tài sản này có một khách sạn 3 sao 100 phòng ở trung tâm Shibuya, hiện đang được chuẩn bị được rao bán với giá “rất đẹp trai”.
Ông Kin Lee, giám đốc điều hành của Anglo Fortune Capital Group, đã mua bất động sản đầu tiên tại Nhật Bản của công ty đầu tư này vào tháng 2 năm 2023. ẢNH: ANGLO FORTUNE CAPITAL GROUP
Ông Lee nhận thấy rằng các thành phố như Tokyo, Osaka và Kyoto đang trở nên quá đắt đỏ để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cao và dự kiến sẽ chuyển trọng tâm sang các khu vực như Fukuoka và Kumamoto. Ông cũng có ý định tập trung vào Hakuba, một khu nghỉ dưỡng trượt tuyết miền núi ở Nagano và là nơi diễn ra Thế vận hội Mùa đông 1998.
Con chim sớm bắt được con sâu
Với lãi suất vẫn ở mức 0% đến 0,1%, ông Lee kỳ vọng dòng vốn đầu tư toàn cầu sẽ tiếp tục tràn vào.
Ông nói: “Chúng tôi là những nhà quản lý tài sản dựa trên hiệu suất và chúng tôi cần kiếm tiền cho khách hàng của mình.
“Đúng vậy, tôi đang vội. Con chim sớm bắt được con sâu – chúng tôi đang săn lùng, chúng tôi đang triển khai, nhưng bây giờ chúng tôi đã có thành tích, chúng tôi có thể di chuyển nhanh hơn.”
Họ tham gia cùng các nhà đầu tư lâu năm khác như SC Capital Partners, một công ty bất động sản cổ phần tư nhân được thành lập tại Singapore vào năm 2004 và đã mua bất động sản đầu tiên ở Nhật Bản vào tháng 5 năm 2010 – khách sạn Comfort Hotel Nihonbashi ở Tokyo.
Trong một cuộc phỏng vấn truyền thông hiếm hoi, người sáng lập công ty Suchad Chiaranussati đã nói với ST tại Nhật Bản chiếm 1/3 tổng số khoản đầu tư thông qua các quỹ bất động sản tư nhân trên khắp châu Á-Thái Bình Dương.
Danh mục đầu tư tại Nhật Bản của họ hiện bao gồm khách sạn, chỗ ở cho sinh viên, văn phòng, hậu cần, khu dân cư, nhà ở công ty, khu bán lẻ và kể từ tháng 11 năm 2023, một trung tâm dữ liệu ở Osaka.
Vào năm 2023, công ty là một phần của tập đoàn mua lại 27 khách sạn nghỉ dưỡng trên khắp Nhật Bản từ Daiwa House Industry trong một thỏa thuận trị giá khoảng 900 triệu USD (1,2 tỷ đô la Singapore). Trong số này, 23 khách sạn đang được đổi thương hiệu và tân trang lại và sẽ khai trương vào tháng 4 năm 2024 với thương hiệu Mercure và Grand Mercure.
Tổng cộng, SC Capital Partners Group sở hữu 79 khách sạn ở Nhật Bản và đã bán 13 khách sạn khác.
Trở lại năm 2010 khi công ty lần đầu tiên thâm nhập thị trường Nhật Bản, chỉ có 8,6 triệu du khách đến Nhật Bản. Nhưng ông Chiaranussati tin tưởng rằng Nhật Bản sẽ coi du lịch như một chiến lược kinh tế quan trọng và số lượng du khách kể từ đó đã tăng gần 4 lần lên mức cao nhất trước đại dịch là 31,9 triệu vào năm 2019.
“Chỉ riêng trực giác của chúng tôi là không đủ để duy trì điều này về lâu dài. Tất cả các quyết định của chúng tôi đều dựa trên những phân tích cơ bản rất chắc chắn”, ông nói.
Trong khi đó, GIC, công ty đã đầu tư vào Nhật Bản từ những năm 1990, cũng có danh mục đầu tư đa dạng.
GIC đã mua 9 cơ sở hậu cần tại Nhật Bản vào năm 2023, trong khi thương vụ mua khách sạn có giá trị lớn được báo cáo gần đây nhất là vào năm 2022 khi họ mua lại 31 bất động sản từ Seibu Holdings. Chúng bao gồm The Prince Park Tower Tokyo, nằm bên cạnh Tháp Tokyo và Khu nghỉ dưỡng Trượt tuyết Naeba ở Niigata, nơi tổ chức Lễ hội Fuji Rock nổi tiếng vào mùa hè.
GIC hiện đang xem xét việc bán khách sạn Hilton Fukuoka Sea Hawk 1.053 phòng mà họ đã mua vào năm 2007 với giá hơn 85 tỷ yên (756 triệu đô la Singapore).
Ông Chan rời GIC để thành lập PCG. Để huy động vốn mới, PCG đã mở lại quỹ đầu tư du lịch mà quỹ này đã đóng cửa vào tháng 10 năm 2023 sau khi mua được 35 tỷ yên, trước sự quan tâm nhiệt thành từ các nhà đầu tư. Ông Chan cho biết quỹ sẽ đóng cửa trở lại vào tháng 9 và mục tiêu là tăng vốn chủ sở hữu lên 60 tỷ yên vào thời điểm đó.
Người sáng lập PCG Ken Chan từng đứng đầu quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore tại Nhật Bản. ẢNH: THE BUSINESS TIMES
PCG cũng sở hữu một khu đất rộng 42ha ở Shimoda, Shizuoka và gần đây đã bán khách sạn boutique K5 ở Tokyo, nhưng chính kế hoạch cho điểm đến trượt tuyết Myoko mới là chủ đề được chú ý.
Ông Chan cho biết hơn 10 thương hiệu khách sạn đã đấu thầu xây dựng các khu nghỉ dưỡng ở Myoko và PCG sẽ sớm quyết định người chiến thắng. Khu nghỉ dưỡng đầu tiên sẽ mở cửa vào mùa đông năm 2028 và ông Chan nhìn thấy cơ hội nhờ khả năng tiếp cận Tokyo.
Ông Chan cho biết: “Myoko không chỉ là một khu nghỉ dưỡng trượt tuyết – nó là một khu nghỉ dưỡng trên núi cho tất cả các mùa. Các vận động viên trung học tập luyện ở vùng núi Myoko, trong khi EtonHouse của Singapore dự kiến tổ chức trại hè ở đó vào năm 2024. Ngoài ra còn có tiềm năng tổ chức các lễ hội âm nhạc và chăm sóc sức khỏe.
Trong khi giá cả trong nước có xu hướng tăng, ông Chan tin rằng thời điểm đã chín muồi để Nhật Bản phục hồi sau tình trạng trì trệ kinh tế. Ông nói rằng dòng đầu tư là lành mạnh và sẽ tốt cho đất nước.
Tái phát triển những ngôi nhà trống
Người Singapore cũng tham gia vào việc tái phát triển akiya (những ngôi nhà bỏ hoang) và kominka (những ngôi nhà cổ kiểu Nhật) để cho thuê trong kỳ nghỉ.
Sự chú ý ngày càng tăng đối với hàng triệu ngôi nhà trống này trên khắp Nhật Bản.
Nhà thuyền Shichimi rộng 500 m2 trên Bán đảo Noto đang được Akiya2.0 tái phát triển. ẢNH: HÌNH ẢNH CỦA AKIYA 2.0
Ông Steven Liew, giám đốc chính sách công khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Airbnb, người Singapore, từng sống ở Fukuoka, nơi ông đầu tư vào các công ty khởi nghiệp với tư cách là một nhà đầu tư mạo hiểm.
Airbnb kể từ năm 2022 đã quyên góp 1,25 triệu đô la Mỹ cho Hiệp hội Kominka Nhật Bản để hỗ trợ việc bảo trì và sử dụng những ngôi nhà cũ ở nước này. Thông qua đó, 25 ngôi nhà bỏ trống đang được tân trang lại, với 11 bất động sản đã được niêm yết trên nền tảng này.
Ông Liew nói với ST rằng Airbnb hy vọng "cung cấp giải pháp bảo tồn các truyền thống lâu đời, văn hóa, ngôn ngữ, nghệ thuật và lịch sử địa phương đóng một vai trò không thể thiếu trong xã hội Nhật Bản", đồng thời giải quyết các vấn đề về du lịch quá tải bằng cách khuyến khích khách du lịch trong nước đến thăm những vùng ít- những điểm đến nổi tiếng nhưng không kém phần hấp dẫn.
Đồng nghiệp người Singapore Lester Goh, một kiến trúc sư 31 tuổi được đào tạo, đã đồng sáng lập Akiya2.0 với một đối tác Úc vào năm 2023.
Công ty làm việc với chính quyền địa phương trên khắp Nhật Bản để bảo tồn và khôi phục những ngôi nhà bỏ trống với hy vọng hồi sinh cộng đồng địa phương. Những akiya này có thể được chuyển đổi thành nhà cho thuê trong kỳ nghỉ hoặc thành quán cà phê hoặc cơ sở kinh doanh mà các khu vực địa phương yêu cầu.
Lester Goh, 31 tuổi, người Singapore gốc Nhật Bản, đồng sáng lập Akiya2.0, đang hợp tác với chính quyền địa phương để khôi phục những ngôi nhà bị bỏ hoang để cho thuê trong kỳ nghỉ ngắn hạn và các doanh nghiệp tập trung vào cộng đồng địa phương như quán cà phê. HÌNH ẢNH: ĐƯỢC LỚN CỦA LESTER GOH
Ông Goh hình dung ra các “cụm” khoảng 15 đến 20 akiya đã được tân trang lại ở mỗi khu vực. Akiya2.0 đã có bất động sản tại Wajima trên Bán đảo Noto và Shimanami Kaido, con đường dài 60km nối các đảo ở Seto Biển nội địa được mô tả là giấc mơ của người đi xe đạp.
Ông Goh cho biết, dự án đầu tiên là ở Wajima, nhưng Akiya2.0 đã hoãn lại dự án này để không làm chệch hướng nguồn lực khỏi nỗ lực phục hồi của thành phố sau trận động đất mạnh 7,6 độ richter xảy ra vào ngày đầu năm mới. Thay vào đó, họ đã chuyển sự chú ý sang Shimanami Kaido và đang mua bất động sản dọc theo tuyến đường với mục tiêu ra mắt vào cuối năm 2024.
Một cư dân Nhật Bản kể từ năm 2019 cho biết: “Chúng tôi đang tìm kiếm những địa điểm thuận tiện cho khách du lịch nhưng vẫn còn nguyên vẹn. Chúng tôi cũng đang tích cực trao đổi với người dân địa phương, lắng nghe và tiếp thu ý kiến của họ”.
