KIẾN NGHỊ QUAN TRỌNG VỀ DỰ THẢO SỬA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

 KIẾN NGHỊ QUAN TRỌNG VỀ DỰ THẢO SỬA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 01 năm 2026 – Trước việc Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi Văn bản số 06/2026/CV-HoREA kiến nghị nhiều nội dung quan trọng, nhằm tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

1. Linh hoạt cơ chế giải chấp khi bán nhà đang thế chấp

Một trong những đề xuất trọng tâm là sửa đổi quy định về việc giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán. HoREA đề nghị bổ sung trường hợp: nếu nhà ở chưa được giải chấp, chủ đầu tư vẫn được bán nếu có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp (ngân hàng).

• Lý do: Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn xây dựng. Đến thời điểm đủ điều kiện bán, họ chưa có nguồn thu để giải chấp toàn bộ. Quy định này giúp dự án sớm được huy động vốn, đồng thời bên nhận thế chấp có quyền kiểm soát dòng tiền bán hàng để đảm bảo trả nợ và giải chấp sau đó. Điều này phù hợp với tinh thần của Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự.

2. Mở rộng áp dụng cho công trình phi nhà ở (Condotel, Officetel...)

HoREA kiến nghị bổ sung một điều khoản mới (Điều 8a) để điều chỉnh riêng đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai có chức năng lưu trú như condotel, officetel, khách sạn khi đã bị thế chấp.

• Lý do: Hiện nay, các dự án này tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao nếu chủ đầu tư thế chấp trước khi bán. Việc áp dụng cơ chế tương tự như nhà ở (cần sự đồng ý của các bên liên quan) là cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua và bên nhận thế chấp.

3. Thúc đẩy giao dịch điện tử và chữ ký số

HoREA đề xuất bổ sung quy định khuyến khích ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số, phù hợp với chủ trương chuyển đổi số quốc gia.

• Lý do: Điều này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí, tạo thuận lợi cho các bên, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài hoặc ở xa. Các bên vẫn có quyền yêu cầu nhận văn bản hợp đồng giấy nếu có nhu cầu.

4. Hoàn thiện hợp đồng thuê nhà ở, đặc biệt là cho thuê ngắn hạn

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung mẫu Hợp đồng thuê nhà ở để phù hợp hơn với thực tế cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ du lịch.

• Cụ thể: Yêu cầu bên cho thuê phải liệt kê đầy đủ cơ sở vật chất, dịch vụ tối thiểu theo quy định; phải đăng ký lưu trú cho khách nếu là người nước ngoài; và yêu cầu bên thuê tuân thủ nội quy chung cư, phòng cháy chữa cháy.

• Lý do: Nhằm bảo đảm an ninh, trật tự, quyền lợi của cả khách thuê và các hộ dân cư thường trú trong tòa nhà, đồng thời quản lý tốt hoạt động cho thuê ngắn hạn đang phổ biến.

5. Đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng hợp đồng

HoREA đề nghị bỏ quy định cứng về số lượng ít nhất 06 bản hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, số lượng hợp đồng sẽ theo thỏa thuận của các bên, miễn đáp ứng yêu cầu pháp lý.

• Lý do: Tạo sự linh hoạt, giảm thủ tục hành chính không cần thiết, phù hợp với xu hướng đơn giản hóa và chuyển đổi số.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết các kiến nghị trên nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, phù hợp với thực tiễn kinh doanh, tháo gỡ khó khăn về tài chính cho chủ đầu tư và quan trọng nhất là tăng cường minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Hiệp hội cũng cho biết sẽ tiếp tục góp ý cho Chương II của dự thảo Nghị định liên quan đến Luật Nhà ở trong thời gian tới.