TÀI LIỆU TƯ VẤN CHO NHÀ ĐẦU TƯ VIỆT NAM MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHẬT BẢN

Ngày 2 tháng 2 năm 2026

1. Khung pháp lý chung

Nhật Bản là một trong số ít quốc gia cho phép nhà đầu tư nước ngoài (cá nhân và pháp nhân) mua bất động sản với quyền sở hữu tương đương người Nhật, không hạn chế quốc tịch, không giới hạn số lượng hay loại hình (nhà ở, căn hộ, đất).

Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản tại Nhật được quản lý chặt chẽ theo Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản (宅地建物取引業法 – Takuhaiken Law). Chỉ các công ty hoặc cá nhân có giấy phép môi giới tại Nhật mới được phép:

• Chào bán bất động sản

• Đàm phán giao dịch

• Ký hợp đồng môi giới

• Thu phí môi giới chính thức

2. Phí môi giới bất động sản tại Nhật

2.1. Mức phí môi giới tối đa theo luật

Phí môi giới (仲介手数料 – Chūkai Tesūryō) được quy định trần bởi pháp luật, tính trên giá bán chưa bao gồm thuế:

• Giá trị giao dịch ≤ 4 triệu JPY:

  • 5% giá bán + thuế tiêu dùng (hiện là 10%)

• Giá trị giao dịch > 4 triệu JPY:

  • 3% + 60.000 JPY + thuế tiêu dùng (10%)

Ví dụ:

• Giá bán: 100 triệu JPY

• Phí môi giới tối đa: (100 triệu × 3%) + 60.000 = 3.060.000 JPY

• Thuế tiêu dùng 10%: 306.000 JPY

• Tổng phí môi giới: 3.366.000 JPY

2.2. Ai là người trả phí môi giới?

• Bên mua: thường trả phí cho môi giới đại diện cho bên mua

• Bên bán: thường trả phí cho môi giới đại diện cho bên bán

• Trong nhiều giao dịch, cả bên mua và bên bán đều trả phí, mỗi bên trả cho môi giới của mình (double-sided commission là hợp pháp tại Nhật)

3. Trường hợp hợp tác với môi giới nước ngoài (không có giấy phép tại Nhật)

3.1. Nguyên tắc pháp lý cốt lõi

• Môi giới nước ngoài không có giấy phép tại Nhật không được trực tiếp thu phí môi giới bất động sản tại Nhật

• Mọi hợp đồng môi giới với người mua/bán phải do bên Nhật có giấy phép ký kết

3.2. Mô hình hợp tác phổ biến (hợp pháp)

Mô hình giới thiệu khách hàng (Referral / Finder’s Fee):

• Đối tác nước ngoài:

  • Chỉ giới thiệu người mua (investor sourcing)

  • Không tham gia đàm phán giá, điều khoản, hợp đồng

• Công ty môi giới Nhật:

  • Ký hợp đồng môi giới với bên bán

  • Thực hiện giao dịch, giải thích pháp lý, ký kết, thanh toán

  • Thu 100% phí môi giới hợp pháp từ bên mua và/hoặc bên bán

Sau đó:

• Công ty Nhật trích lại một phần phí cho đối tác nước ngoài dưới dạng:

  • Phí giới thiệu khách hàng (紹介料)

  • Phí tư vấn / marketing / hỗ trợ thị trường

Tỷ lệ chia sẻ phổ biến (thỏa thuận thương mại, không ghi trong hợp đồng mua bán):

• 20% – 50% phần phí môi giới mà công ty Nhật thu được từ phía khách hàng được giới thiệu

Lưu ý: Việc chi trả này phải được hạch toán minh bạch và tuân thủ quy định thuế của Nhật Bản.

3.3. Mô hình không được phép

• Môi giới nước ngoài ký hợp đồng môi giới trực tiếp với người mua tại Nhật

• Thu phí môi giới trực tiếp từ người mua/bán cho bất động sản tại Nhật

• Tham gia đàm phán như một broker chính thức

4. Lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư Việt Nam

• Phí môi giới tại Nhật không linh hoạt như nhiều thị trường khác, vì có trần pháp lý

• Hãy yêu cầu làm rõ:

  • Ai là môi giới đại diện cho bạn?

  • Phí môi giới bao nhiêu, đã bao gồm thuế chưa?

  • Có đối tác nước ngoài tham gia không, và vai trò là gì?

• Đảm bảo hợp đồng mua bán và hợp đồng môi giới chỉ ký với pháp nhân có giấy phép tại Nhật