Báo cáo góp ý của HoREA về hệ số điều chỉnh giá đất trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 05/01/2026 – Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi văn bản số 01/2026/CV-HoREA ngày 05/01/2026 đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, góp ý chi tiết về nội dung Điều 8 của dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA)

HoREA hoan nghênh Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tổ chức cuộc họp lấy ý kiến vào ngày 31/12/2025 với sự tham gia của các địa phương, hiệp hội và chuyên gia. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy Điều 8 của dự thảo Nghị định – quy định về căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất – có vai trò rất quan trọng và cần được điều chỉnh sát với thực tế để đảm bảo khả thi khi triển khai.

Trong văn bản góp ý, HoREA đã đề xuất sửa đổi, bổ sung cụ thể Điều 8 với các nội dung chính sau:

1. Phân loại rõ hai nhóm hệ số điều chỉnh giá đất: (i) Hệ số điều chỉnh áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm (k1) và trong năm; (ii) Hệ số điều chỉnh áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2). Việc phân loại này nhằm giúp các địa phương dễ hiểu, dễ thực hiện.

2. Bổ sung công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần: Đề xuất công thức: Tiền sử dụng đất = Giá đất trong bảng giá (GBC) x k1 x k2 và Tiền thuê đất trả một lần (50 năm) = 80% tiền sử dụng đất.

3. Quy định hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1 từ ngày 01/01/2026: Trừ trường hợp bảng giá đất địa phương chưa phù hợp với giá thị trường. Điều này phù hợp với thực tế khi 34 tỉnh, thành đã ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026.

4. Nhấn mạnh sự cần thiết của hệ số k2 cho dự án bất động sản: HoREA phân tích, nếu chỉ áp dụng công thức “Bảng giá đất x Hệ số k1” (hệ số điều chỉnh chung) để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, số tiền phải nộp sẽ rất cao, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến thị trường.

Hiệp hội đã dẫn chứng hai ví dụ cụ thể do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cung cấp, cho thấy chênh lệch lớn giữa giá đất tính theo phương pháp thặng dư (phản ánh khả năng sinh lời thực tế của dự án) so với cách tính dựa trên bảng giá và hệ số k1. Việc áp dụng thêm hệ số k2 (xét đến yếu tố như hệ số sử dụng đất, loại hình dự án) sẽ giúp xác định giá đất hợp lý, công bằng và khả thi hơn.

5. Đề xuất xây dựng hệ số điều chỉnh k2 dựa trên hệ số sử dụng đất: Đây được coi là nhân tố quyết định, cùng với các yếu tố khác như loại hình dự án (cao cấp, bình dân).

HoREA kết luận, việc quy định rõ ràng, chi tiết về các loại hệ số điều chỉnh giá đất, đặc biệt là hệ số k2 cho từng dự án, là hết sức cần thiết. Điều này không chỉ giúp địa phương triển khai thống nhất, minh bạch mà còn đảm bảo tính công bằng, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, góp phần ổn định và phát triển lành mạnh thị trường.