Lãi suất REIT ‘đáy 4%’
Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đang cho thấy sự vững chắc ở điểm mấu chốt. Chỉ số REIT của Sở giao dịch chứng khoán Tokyo, chỉ số thể hiện biến động giá chung, đã giảm mạnh sau khi Ngân hàng Nhật Bản điều chỉnh chính sách vào tháng 12 năm 2022, nhưng kể từ đó đã phục hồi. Một nguyên tắc nhỏ mà các nhà đầu tư sử dụng làm hướng dẫn mua hàng là “Nền tảng của tỷ suất cổ tức 4% sẽ không sụp đổ”. Luật sẽ tiếp tục ngay cả khi lãi suất tiếp tục tăng? Nguồn thị trường đã được thông báo.
“Xu hướng mua hỗ trợ ở mức khoảng 4% đã được củng cố trở lại.” Một nhà quản lý đầu tư tại một ngân hàng khu vực đã chia sẻ ấn tượng này về thị trường REIT trong khoảng thời gian cuối năm và đầu năm mới.
Chỉ số REIT của Sở giao dịch chứng khoán Tokyo đã giảm 5% so với ngày hôm trước xuống còn 1838 vào lúc đóng cửa vào ngày 20 tháng 12, khi Ngân hàng Nhật Bản tăng lãi suất dài hạn tối đa cho phép. Phản ánh sự sụt giảm của đơn giá đầu tư (tương đương với giá cổ phiếu), tỷ suất cổ tức dự kiến chạm mức 4% lần đầu tiên sau một năm 11 tháng.
“Sau đó, các tổ chức tài chính trong nước, nhận thức được việc định giá thấp, đã đổ xô mua” (Yosuke Ohata, Mizuho Securities). Chỉ số REIT sau đó đã phục hồi hơn 1% một chút theo giá trị thị trường.
Vào ngày 5 tháng 1, chỉ số REIT đã tạm thời bị bán tháo 1,5% so với ngày hôm trước do đợt đấu giá trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm mới làm gia tăng đồn đoán về lãi suất cao hơn. Giá sau đó đã giảm và đóng cửa chỉ thấp hơn 0,5%.
Quy tắc ngón tay cái rằng "nền tảng phạm vi 4%" chỉ có thể được xác nhận sau năm 2013, khi chính sách kinh tế của chính quyền Shinzo Abe, "Abenomics", bắt đầu phát huy tác dụng. “Kể từ thời điểm đó, chênh lệch giữa tỷ suất cổ tức và tỷ suất dài hạn dao động ở mức trung bình 3,5%, một mức vẫn nằm trong sách”(Naoki Fujiwara, Shinkin Asset Management Investment Trust).
Khi thị trường đạt đến mức khoảng 4%, các nhà đầu tư sẽ muốn đón đầu thị trường vì họ sẽ mua vào. Luật này nói chung là đúng trong năm 2010 vừa qua, ngoại trừ khoảng thời gian hỗn loạn ngay sau khi đại dịch COVID-19 bùng phát.
Quy tắc chung 4% sẽ tồn tại ngay cả khi lãi suất tăng trong tương lai? Một người quản lý tại ngân hàng khu vực nói trên cho biết ngân hàng có kế hoạch tiếp tục tăng số dư REIT của mình vào năm 2023 vì “Ngay cả khi lãi suất được tăng lên một cách hiệu quả, thì không có công cụ tài chính sinh lãi cao nào khác có thể được giao dịch hàng ngày bằng đồng yên.”
Lợi suất trái phiếu chính phủ Nhật Bản là 1,9% ngay cả đối với trái phiếu 40 năm và lợi suất cổ tức trên Chỉ số trung bình chứng khoán Nikkei là 2,4%. Trái phiếu chính phủ của Hoa Kỳ có lãi suất cao tới 3,6% đối với trái phiếu 10 năm nhưng không sinh lãi do chi phí huy động đô la. REITs cũng thu hút kiểu mua theo “quá trình loại bỏ”.
Mặt khác, có một số tin xấu trong thời gian tới, do môi trường thu nhập của thị trường bất động sản và mức cổ tức REIT. Có một luồng gió về “thu nhập được cải thiện đáng kể” (Ông Yasuyuki Kuroki của Mitsubishi UFJ Kokusai Asset Management) do sự phục hồi của khách du lịch trong nước (người nước ngoài đến thăm Nhật Bản) đối với REITs khách sạn, vốn đã giảm đáng kể cổ tức của họ do COVID-19 đại dịch. Tuy nhiên, trong lĩnh vực văn phòng lớn nhất, tỷ lệ trống ở trung tâm Tokyo vẫn ở mức cao và giá thuê tiếp tục giảm.
Để duy trì mức cổ tức ngay cả trong những điều kiện không thuận lợi này, một số văn phòng REITs đã bán cổ phần của họ để kiếm lợi nhuận trong bối cảnh giá bất động sản tăng. Daisuke Seki của Viện nghiên cứu Ivy lưu ý: “Nếu lãi suất dài hạn tăng trên 0,5% (với các sửa đổi chính sách tiếp theo), thị trường giao dịch sẽ chậm lại”. Nếu doanh số bán hàng đình trệ, việc duy trì cổ tức thông qua việc bán tài sản có thể trở nên khó khăn.
Hiroto Iwasa của Viện nghiên cứu Nissay chỉ ra rằng: “Về lâu dài, REITs sẽ tiếp tục mang lại lợi nhuận cao. Các công cụ tài chính phù hợp để đầu tư dài hạn.” Điều cần thiết là đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Các nhà đầu tư lợi nhuận sẽ thấy lòng dũng cảm của họ được thử thách vào năm 2023.
