NHỮNG ĐIỀU THẦN KỲ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DÂN CƯ CỦA TOKYO TRONG TĐẠI DỊCH
Một trong những câu hỏi thường gặp nhất mà chúng tôi nhận được trong hơn 17 tháng qua là về đại dịch và ảnh hưởng của nó đối với thị trường bất động sản nhà ở ở Nhật Bản và ở Tokyo. Chúng ta hãy xem xét một số lập luận mà chúng ta nghe được.
Người bán phải tuyệt vọng và cung cấp quá mức cho thị trường
SAI LẦM
Chúng tôi nhận thấy ngày càng ít bất động sản được rao bán, trong khi hàng tồn kho tiếp tục cạn kiệt. Và có dữ liệu để sao lưu điều này. Số lượng căn hộ hiện có (bán lại) được đưa ra thị trường mỗi tháng trên khắp Tokyo đã giảm hàng năm trong 21 tháng liên tiếp qua. Tại khu vực thủ đô Tokyo, danh sách mới trong tháng 1 và tháng 2 năm 2021 đã giảm 22,3% và 24,3% so với năm ngoái, trong khi tháng 5 giảm 9,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hàng tồn kho còn lại đã giảm dần theo năm trong 18 tháng qua và tốc độ giảm ngày càng mở rộng. Vào tháng 5 năm 2020, hàng tồn kho còn lại trên toàn Tokyo đã giảm 0,9% so với năm 2019, nhưng vào tháng 5 năm 2021, nó đã giảm 27,3% trong 12 tháng qua. Đó là một câu chuyện tương tự ở khu vực thủ đô Tokyo, với lượng hàng tồn kho giảm theo năm kể từ tháng 12 năm 2019. Tính đến tháng 5 năm 2021, lượng hàng tồn kho đã giảm 24,3% so với tháng 5 năm 2020.
Trong khi đó, giao dịch, ít nhất là ở trung tâm Tokyo, vẫn ở mức cao. Một số tháng đã thiết lập khối lượng giao dịch cao kỷ lục. Nguồn cầu tiếp tục duy trì ở mức ổn định, với việc người mua tranh giành lượng hàng ít hơn.
Đối với việc xây dựng mới, hầu hết được kiểm soát bởi một số ít các nhà phát triển bất động sản lớn. Họ là những tập đoàn khổng lồ và không có điều kiện tài chính tồi tệ, và có khả năng vượt qua mọi cơn bão trong khi không làm ngập thị trường với hàng tồn kho. Hầu hết các nhà phát triển quy mô vừa và nhỏ đã bị xóa sổ trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hơn một thập kỷ trước. Họ cũng đang loay hoay tìm quỹ đất để phát triển trong những năm gần đây. Giá đất cao và chi phí xây dựng cao cũng khiến họ khó giảm giá.
Làm việc từ xa sẽ thấy Tokyo trở thành một thị trấn ma
SAI LẦM
Không phải tất cả các công việc đều có thể được thực hiện từ xa. Ngay cả đối với những nhân viên có thể làm việc từ xa, một số công ty vẫn yêu cầu họ đến văn phòng vài lần một tuần. Cũng có những giả định rằng phần lớn người lao động sẽ quay lại văn phòng gần như toàn thời gian sau khi đại dịch kết thúc vì tầm quan trọng của việc gặp mặt trong văn hóa kinh doanh Nhật Bản.
Dân số Nhật Bản tại khu vực đô thị của Tokyo tính đến tháng 6 năm 2021 là 13.309.910 người, giảm 9.526 người so với tháng 6 năm 2020 nhưng tăng 61.839 người so với tháng 6 năm 2019.
Nhu cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi những người mua là chủ sở hữu hơn là các nhà đầu tư đầu cơ thuần túy. Các nhà đầu tư mua để cho thuê vẫn sôi động do căn hộ để ở có thể mang lại thu nhập cho thuê ổn định. Lợi tức ở mức thấp, nhưng cao hơn lãi suất trên tài khoản tiết kiệm. Mức thuế thừa kế thấp đối với các căn hộ tiếp tục khiến chúng trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với các gia đình giàu có.
Đây cũng giống như vụ thảm họa năm 2008
SAI LẦM
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và 2009 đã chứng kiến sự thắt chặt tín dụng và ảnh hưởng của nó là rất sâu rộng. Tuy nhiên, ảnh hưởng của đại dịch coronavirus ở Nhật Bản phần lớn chỉ giới hạn trong ngành khách sạn và may mặc. Một số ngành đang bị ảnh hưởng khủng khiếp, trong khi những ngành khác thì không. Các nhà đầu tư giàu có và người mua căn hộ không cảm thấy bị gò bó. Ví dụ, chỉ số trung bình chứng khoán Nikkei đạt mức cao nhất trong 30 năm vào tháng 2 và tính đến tháng 6 năm 2021 đã tăng khoảng 33% trong hai năm qua. Thay vì thắt chặt tín dụng, đã có những biện pháp nới lỏng tiền tệ nặng nề.
Giá đất mới nhất của chính phủ tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2021, cho thấy giá đất giảm mạnh ở mức hai con số xung quanh các điểm bán lẻ phụ thuộc nhiều vào khách du lịch như Dotombori ở Osaka, Asakusa và Ginza ở Tokyo. Giá trị đất thổ cư phần lớn vẫn không đổi hoặc giảm nhẹ ở các khu vực ngoại thành. Một số khu dân cư giàu có và được săn đón trong lịch sử ở trung tâm Tokyo đã đi ngược lại xu hướng này và tiếp tục chứng kiến giá đất tăng trong năm nay.
Thế vận hội bị hoãn và thu nhỏ sẽ có tác động trực tiếp đến giá bất động sản ở Tokyo
SAI LẦM
Vâng, nó không tốt đối với tài sản khách sạn, nhưng đối với khu vực dân cư, nó được cho là sẽ không có tác động gì cả. Chúng tôi đã nói điều này trong nhiều năm nay - người mua nhà hoặc căn hộ thông thường trong nước ở Tokyo không quan tâm đến thế vận hội Olympic hoặc bất kỳ sự kiện thể thao nào khác. Tokyo đã là một đô thị lớn đã phát triển (một megalopolis?) Với một số cơ sở hạ tầng tuyệt vời đã được hoàn thiện trước khi công bố Thế vận hội. Có một dấu hỏi kéo dài về tác động mà nó có thể có đối với giá trị của các căn hộ trong Làng vận động viên, vì chúng chỉ được bán trên thị trường dựa trên di sản tiềm năng của Thế vận hội.
